Ultimo aggiornamento: 04/7/24, 14:45 - Autore: u/NewSiddharta

Tempo di lettura: 11 minuti

Guida: come scegliere una casa (dettagliata)

COME SCEGLIERE UNA CASA SENZA TRALASCIARE NULLA

Ciao ragazzi,

questa “guida” è dedicata a coloro che hanno deciso di acquistare una casa. Nasce dalla mia esperienza di giovane in cerca di prima casa e dalla lettura di decine e decine di articoli in merito, nonché dai consigli ricevuti da varie persone. Inizialmente avevo scritto questa guida per me e seguendola sono riuscito a comprare una casa della quale sono felicissimo. Spero possa essere utile anche a voi!

In particolare la guida è rivolta a chi sa già che tipo di casa vuole: metratura, posizione, prezzo, etc. e ed è già alla fase di visita delle case. Usando la guida potrete fare le giuste domande ed essere sicuri di non tralasciare nulla di importante.

N.B. ovviamente ogni risposta e questione deve essere documentata quando possibile, non fidatevi MAI di quanto detto a parole.

Premessa

Prima di tutto, è necessario avere ben chiaro cosa cercate. E’ inutile leggere i “dettagli” presenti in questo documento se non sapete rispondere con certezza alle seguenti 10 domande, le cui risposte sono fondamentali per orientarsi e scremare la ricerca.

Qual’è il budget?
Hai ben chiara la zona in cui cercare?
Farai un mutuo? Che costo massimo mensile puoi sostenere?
Vuoi acquistare una casa nuova, usata abitabile o usata da ristrutturare?
Vuoi considerare anche le aste?
Che tipo di casa cerchi: appartamento, villetta, loft, rustico…
Di quanti locali hai bisogno?
Di quanti bagni hai bisogno?
Vuoi abitare in un condominio oppure no?
Hai esigenze particolari (garage, servizi per disabili…)?

Riporto di seguito alcune considerazioni che potrebbero orientarvi nella scelta, ma resta il fatto che la risposta alle 10 domande è dettata per la maggior parte da considerazioni personali e non generalizzabili.

Sulla zona:

Comprare in centro città: spesso molto costoso, ma i prezzi seguono il mercato e ci sarà domanda anche in futuro; non sarà difficile affittare o rivendere casa.
Comprare in periferia: si risparmia, ma attenzione. La popolazione sta invecchiando, le città non si espandono più come un tempo. Molti esperti sostengono che tra 20,30 anni molte zone periferiche avranno un grosso calo demografico con conseguente difficoltà a rivendere o affittare la casa. Dipende però molto dal tipo di periferia: alcune saranno piuttosto gettonate anche in futuro, altre seguiranno il destino che ho descritto.
Comprare in campagna: è un po’ un azzardo. Le case costano poco, ma il mercato di solito ristagna. Compra pure se ti piace la tranquillità e sai che vivrai per molto tempo in quella casa, ma se speri di rivendere in futuro (magari guadagnandoci), potresti restare deluso.
Fondamentale per la scelta della zona è la vicinanza ai posti dove vai regolarmente: lavoro, palestra, scuola dei figli, etc. Per vicinanza si intende il tempo per raggiungerli, non la distanza.

Dimensioni della casa:

Qui il segreto è provare ad immaginare il proprio futuro. Avrai dei figli? Per forza devi considerare una stanza extra. Pensi che lavorerai spesso in smart working? Fa comodo un’ altra stanza extra da dedicare magari ad ufficio. In generale, se il budget lo consente, è meglio sovradimensionare che sottodimensionare.

Sul mutuo:

Calcolo rata del mutuo**:** di solito il sito della vostra banca ha un simulatore di mutui, usate quello e non i calcoli generici che trovate online. La rata del mutuo non dovrebbe essere superiore al 30%, massimo 40% del vostro reddito netto mensile (calcolato senza bonus, straordinari ed extra). Se l’unico modo per far rientrare l’immobile nei vostri parametri è prendere un mutuo al limite di quella fascia e a 30+ anni, forse è meglio cercare una casa più economica perchè qualsiasi difficoltà (licenziamento o altro) sarebbe un problema enorme.
Tasso fisso o variabile**:** con il mutuo a tasso fisso hai la certezza di mantenere pagamenti stabili per tutta la durata del mutuo, con un tasso variabile sei esposto alle oscillazioni dei tassi; persone che hanno scelto il tasso variabile negli anni precedenti al 2022, caratterizzati da tassi bassi, sono ora soggetti a rate che possono essere anche 2x rispetto alla rata originale.
Il mutuo è semplice da ottenere se hai i seguenti requisiti: stipendio fisso, non hai debiti importanti, non chiedi cifre spropositate. Se non li hai, può essere più complicato e di solito è necessario avere un garante.
Ovviamente, informatevi con la banca prima di firmare la proposta di acquisto, per essere sicuri che vi concederà il mutuo.

Agenzia, privato o costruttore?

Agenzia: può potenzialmente essere molto utile, risolvendo alcune beghe, facendo controlli e aiutandoti nella trattativa. Ma ci sono in giro molti agenti pessimi. Informati sulla reputazione dell’agenzia, leggendo recensioni e chiedendo in giro.
Privato: si risparmia, ma potrebbe esserci qualche fregatura. Nel caso, siate ancora più scrupolosi e chiedete tutta, e dico tutta, la documentazione in regola.
Costruttore: ti rimando ad alcuni link per approfondire:

LINK IMMOBILIARE.IT

LINK INPOI.IT

LINK IDEALISTA.IT

Nuovo o da ristrutturare?

Con la ristrutturazione spesso si risparmiano soldi, ma si spende in tempo e fatica. Ne vale la pena? Dipende molto da quanto è impegnata la tua vita, quanta urgenza hai e quante conoscenze hai del settore ristrutturazioni (sai chi chiamare, hai idea dei lavori che vanno fatti, etc.). Se sei una persona impegnata e la casa ti serve entro poco, lascia perdere. Alcuni link per approfondire:

LINK 1

LINK 2

LINK 3

Se a questo avete risposto alle 10 domande e avete già identificato delle case che soddisfano tutti i requisiti, proseguite pure con la lettura.

Questioni relative all’immobile

Indirizzo:
Prezzo proposto:
Superficie abitabile:
Attestato prestazione energetica (APE) per la classe energetica:
Certificato di corrispondenza impianti elettrico /gas /idrico (pre 2008) o di conformità:
Perizia su regolarità edilizia (sta al notaio controllare ma state attenti..)
Esposizione e luminosità:
Piano: con ascensore?
N. locali:
N. bagni:
Anno costruzione immobile:
Condizione facciata immobile:
Identificare le mura portanti e verificarne lo stato.
C’è un posto auto? Il garage è incluso o se è escluso quanto costa?
C’è aria condizionata?
Ci sono perdite / umidità ? (controllare accuratamente tutti i muri e gli angoli in cerca di muffa. Diffidare delle case appena imbiancate)
Quanti balconi ci sono e di che metratura?
Ci sono crepe nei muri?
In che condizioni sono mobili e pavimento? Le porte scorrono bene?
Le finestre e gli infissi sono integri? Le persiane/ringhiere sono rovinate? Ci sono spifferi?
Com’è il contesto condominiale, ci sono aree comuni ben tenute, c’è il portiere?
Sono rispettate le altezze minime dei soffitti (2.4 m)?
Che sistemi di sicurezza ci sono (antifurto, cassaforte, etc)?
C’è una cantina/ripostiglio?
L’appartamento è termoautonomo? E’ coibentato?
Com’è il circolo d’aria, soprattutto in bagno/cucina?
I sanitari sono in buono stato?
La pressione dell’acqua in tutti i rubinetti è buona?
Gli spazi sono ben distribuiti o devo fare degli interventi?
Ci sono segni di animali infestanti?
La privacy è buona?
La cucina è abbastanza grande / abitabile? Ci sono tutti gli elettrodomestici che voglio o la possibilità di installarli?
Il riscaldamento é autonomo o centralizzato?

Questioni legali / documentazione

Chi è l’effettivo proprietario dell’immobile?
Sulla casa gravano ipoteche o mutui?
L’immobile è registrato al catasto e la planimetria catastale corrisponde al vero?
Esistono abusi edilizi da sanare (a carico del proprietario)?
Chiedere estremi dei titoli abitativi e certificato di agibilità.
Chiedere documentazione su certificazione energetica e certificato conformità impianti.
Chiedere il certificato acustico.
Quanto è la rendita catastale dell’immobile?
Quanto è il valore catastale?
Per case nuove: farsi mostrare le concessione edilizia e il certificato di abitabilità.
Se comprate un appartamento affittato: contratto di affitto dell’inquilino per assicurarsi che sia regolare.

Domande da fare

Al proprietario/venditore:

Perché vendi?
Sei in regola con le spese condominiali?
Il prezzo è trattabile?
Sono stati effettuati dei lavori detraibili (es. bonus 110% etc..)? Se si, ho diritto a ricevere il trasferimento delle detrazioni?
Com’è il vicinato? Sono tranquilli?
Com’è la zona? E’ tranquilla?
E’ possibile effettuare questa riparazione/sostituzione a tue spese prima dell’acquisto? (se non, tenerne conto nella fase di trattativa)

All’amministratore di condominio (se presente):

A quanto ammontano le spese condominiali? E’ previsto il conguaglio?
Sono previsti interventi di manutenzione straordinaria (a carico del venditore se già deliberati)?
Chiedere una copia del regolamento condominiale.
Ho in mente il seguente lavoro sull’immobile. Ho bisogno dell’approvazione dei condomini?
Che lei sappia ci sono stati problemi in questo condominio in passato (furti, morosità, lamentele, etc.)?

All’agenzia immobiliare (se presente):

Che % prendete sulla vendita?
E’ trattabile?
Ogni altra domanda che vi viene in mente quando visitate la casa. Non fatevi remore a chiedere tutto.

Al vicinato (se presente):

Com’é la zona? E’ tranquilla?
Secondo voi perché il proprietario sta vendendo?
Vi trovate bene qui?

Ulteriori tasse e costi

Costo del notaio (tra i servizi che il notaio vi deve rientra anche il calcolo preciso di tutte le spese extra collegate alla casa):

Tasse di compravendita

imposta di registro:
imposta catastale:
imposta ipotecaria:

Caparra (da versare al momento della firma):

Devo pagare IVA (per case nuove)?

La banca richiede assicurazione sul mutuo?

Stima costo per ammobiliare/abbellire:

Stima costo per ristrutturare/modificare planimetria:

Costo bollette e IMU/TASI/TARI (parlarne con il proprietario e farsi mostrare quanto pagava lui)

Bonus e detrazioni fiscali*

Bonus prima casa
Acquisto mobili e grandi elettrodomestici
Spese di mediazione immobiliare (deducibili fino a 1000 €)
Bonus ristrutturazioni

Qui parliamo di tutti i bonus oggi disponibili (2023):

*il discorso detrazioni è complesso e dipende dalle leggi in vigore, spesso mutevoli. Quello che è scritto qui potrebbe non essere esaustivo, informatevi personalmente e chiedete al notaio.

Altre questioni verificabili in autonomia

Com’è il quartiere? Fai un giro e verifica, anche di notte.
Quanto sono vicini il lavoro e i servizi (spesa, farmacie, ospedali, palestra, scuole,etc..)
La zona è ben servita da mezzi pubblici?
Il cellulare prende bene dentro casa e nella zona? Internet è veloce o va potenziato?
Si può parcheggiare bene in zona? C’è la ZTL?

Come calcolare il VERO valore di un immobile

Innanzitutto ci si deve informare sul costo al m2 nella zona prescelta, usando strumenti come:

LINK STRUMENTO

Il valore di base dell’appartamento è data dalla sua superficie commerciale moltiplicata per il costo per metro quadro. A questo valore di applicano però delle modifiche secondo le seguenti tabelle:

Balconi e terrazze scoperti 25% della superficie
Balconi e terrazze coperti chiusi su 3 lati 35% della superficie
Patii e porticati 35% della superficie
Verande 60% della superficie
Giardino esclusivo di appartamento 15% della superficie
Giardino di ville e villini 10% della superficie
Cantine e soffitte non abitatibili 10% della superficie
Cantine e soffitte abitabili 25% - 50% della superficie

Elementi di decremento o incremento del prezzo sono i seguenti:

Piano seminterrato - 30%
Piano terra - 20%
Piano terra con giardino - 15%
Piano 2° senza ascensore - 5%
Dal terzo piano in poi senza ascensore - 10% per ogni piano
Piano attico + 20%
Abitazione con più bagni + 5%
Riscaldamento autonomo + 5%
Assenza di riscaldamento - 5%
Impianto elettrico non conforme - 5%

ESEMPIO: periferia di Roma, quadrilocale da 100m2 totali, valore della zona 2300 €/m2. La casa include un balcone scoperto di 15 m2 e si trova al piano terra, però ha due bagni e riscaldamento autonomo.

Il suo prezzo reale sarà: ((100-15*(1-0,25)) X 2300) + ( -20 + 5 + 5)% = 183.700 €

Supponiamo che il venditore la proponga a 220.000 €: il prezzo è gonfiato (come spesso accade). Dovrete contrattare per chiudere ad un valore prossimo al suo valore reale.

Consigli comportamentali (in ordine sparso):

Non comprate casa essendo sicuri che “tanto tra xx anni la rivendo e ci faccio più soldi di quelli che ho speso”. Non è detto, si tratta di un investimento soggetto a moltissimi fattori.
Decidere a priori il proprio budget e non cambiare se non di poco. Se hai fatto i conti e sai che hai massimo 200k da poter spendere non guardare le case da 250 o 300k.
NON firmate nulla senza capire al 100% cosa state firmando. Se necessario consultate il notaio prima.
Verificate quando firmate il contratto che tutti i dati siano corretti.
Chiedere che sia inserita una clausola esplicita che afferma la libertà dell’appartamento da ipoteche.
Quando visiti l’appartamento, non mostrarti troppo entusiasta, o potrebbe essere più difficile trattare sul prezzo.
Sulla trattativa del prezzo: sappiate regolarvi. Se la casa è poco richiesta potrete trattare molto (fino a -10/15%), ma se sapete che ci sono altre persone interessate non tirate troppo la corda, o potreste essere scartati.
Non trascurate l’istinto: se sembra tutto ok ma il vostro subconscio vi dice che qualcosa non va, non siate frettolosi. Approfondite.
Se la casa è vecchia, considerate di poter fare un sopralluogo con un tecnico per gli impianti/situazione generale. Si farà pagare, ma potrebbe valerne davvero la pena.
Fate sempre voi foto della casa da rivedere in seguito. Quelle fatte dalle agenzie sono spesso fuorvianti e fanno sembrare gli spazi molto più ampi e belli della realtà.
Fatti consigliare su quale notaio scegliere, non sempre quello proposto dall’agenzia è il più raccomandabile…
Se un appartamento ti interessa davvero, visitalo tutte le volte necessarie prima di fare la proposta.
Chiedete al notaio tutte le info possibili per farvi risparmiare: detrazioni, agevolazioni, crediti d’imposta… è il suo lavoro, non abbiate paura di rompergli le scatole.
Leggete molto bene le clausole del mutuo con la banca.
Attenzione alle agenzie che sono proprietarie delle case che vendono: sicuramente ci stanno lucrando sopra!
Non fate scelte avventate solo perché siete stanchi di cercare.
Ma allo stesso tempo, ricordatevi che il tempo è denaro: se una casa vi piace davvero, non ha senso mandare in malore una trattativa perché non vi tolgono 3-4000 euro, o perché la casa ha dei difetti minori e facilmente risolvibili.

Altre informazioni

Dove cercare

Portali immobiliari, i principali in Italia sono:

https://www.immobiliare.it/

https://www.idealista.it/

https://www.casa.it/

https://www.subito.it/ (per contrattazioni tra privati)

https://case.trovit.it/ (motore di ricerca aggregato)

Direttamente alle agenzie sul territorio: andate a fare un giro di persona, spesso ci sono case non ancora messe nei portali online e andando a parlare di persona potrete avere la “precedenza”.